Analizamos los datos de ubicación, ocupación y precio de los más de 14 mil alojamientos en alquiler de corta estancia para turistas en Medellín, y los contrastamos con testimonios de quienes viven los impactos de un turismo masivo que, solo en 2023, trajo a la ciudad más de 1,3 millones de visitantes. Esta es la primera entrega de un especial sobre los matices de este fenómeno en la ciudad.
Por Mateo Isaza y Manuela Garcés
Análisis de datos: Jairo Sarmiento.
Por fuera del recipiente de vidrio ubicado en la barra hay una nota adhesiva amarilla con cuatro palabras escritas a mano: ‘Gracias por tu propina’; adentro, dos billetes de ‘one dollar’ y el retrato arrugado de George Washington. Es sábado por la tarde. En ese café ubicado en una esquina del barrio Cristo Rey suena música chill, hay una pila de libros para intercambio y un cuadro enmarcado con nombres de lugares representativos de Medellín dispuestos como una lista de mercado:
-Plazas Mayorista y Minorista.
-Palacio Nacional.
-Palacio de la Cultura.
-Palacio Egipcio.
-Teatro Águila Descalza.
-Carlos E. Restrepo.
-Bar El Guanábano.
-Salón Málaga.
El café está en el primer piso de una construcción con fachada de vidrio y acero negro, con oficinas que funcionan de lunes a viernes y dos apartamentos que se alquilan por Airbnb los siete días de la semana. Afuera, la cotidianidad de un barrio de clase media: una tienda con troncos de madera dispuestos como sillas, varios edificios en obra, un D1 cerca, dos viejos que comparten una galleta de oblea y una figura de la virgen del Carmen que vigila atenta en el separador de la calle 2 sur. También hay hostales en casas recién pintadas y un hotel imponente de fachada negra con rooftop exclusivo para huéspedes y valet parking. Bienvenidos a Guayabal, near to El Poblado.
Guayabal queda en el suroccidente de la ciudad y en los últimos dos años ha sido la zona con mayor crecimiento porcentual en oferta y demanda de estos espacios, tal y como lo demuestra un análisis de datos realizado por El Armadillo con cifras de AirDNA, un proveedor de datos y analíticas para la industria de alquileres de corta estancia, que sistematiza los anuncios publicados en plataformas como Airbnb y VRBO1 Vrbo (Vacation Rentals by Owner) es una plataforma de alquiler de alojamientos turísticos que existe desde 1995 y tiene como sede principal Austin, Texas (EE.UU.). En su página web se presentan como una «marca de confianza dentro del sector del alquiler vacacional a escala internacional» y reportan un catálogo de más dos millones de propiedades en todo el mundo..
Nota metodológica: Este análisis utiliza datos de AirDNA para estudiar la oferta de alojamientos de corta estancia en Medellín entre enero de 2022 y mayo de 2024. Al cierre de este período, se registraron cerca de 15.000 anuncios activos. AirDNA segmenta la ciudad en seis grandes sectores: El Poblado, Guayabal, Laureles, La Candelaria, Aranjuez y Santa Elena. Es importante destacar que esta segmentación, aunque es útil para entender el fenómeno, no coincide estrictamente con la división administrativa, pues también abarca algunos barrios y zonas aledañas a cada comuna. Los datos del resto de sectores se recogen bajo el nombre de “Resto de Medellín”.
El Armadillo encontró que, de acuerdo con las cifras de AirDNA, la oferta de alojamientos de corta estancia en Guayabal creció en un 172% en poco más de dos años; es decir, pasó de registrar 172 a 443 anuncios entre enero de 2022 y mayo de 2024.
El siguiente gráfico muestra la evolución mensual acumulada de la oferta para cada sector de Medellín:
Cuando miramos la evolución mensual acumulada de la demanda, también evidenciamos que Guayabal ha crecido de manera significativa en el número de noches reservadas. Otras zonas de la ciudad como Laureles y La Candelaria también han duplicado sus cifras en cuestión de dos años:
Diana Mejía vive en Guayabal, es lideresa comunitaria y hace parte de la mesa de vivienda y hábitat. Para ella el aumento de los alquileres turísticos en esa zona se explica por una suma de factores. Primero, los históricos: porque por su cercanía con el aeropuerto Olaya Herrera, desde hace décadas Guayabal tiene vocación de albergar gente de afuera: trabajadores aeronáuticos y estudiantes de academias de aviación. Y segundo, los coyunturales: porque la cercanía con El Poblado lo volvió un sector atractivo para quienes llegan por las guías turísticas, los ‘PH’ y las promesas de perreo intenso en las zonas de rumba.
Diana recuerda que Guayabal era una comuna conformada por barrios obreros construidos por grandes empresas. “Eran casas grandes, con dos patios, a precios mucho menores que otras zonas como Laureles o El Poblado. Parte del fenómeno ahora es gente que compra una casa y en cuestión de meses construye un edificio con muchas habitaciones para renta corta y retorno de inversión rápido”, nos explica en el coworking en el que nos encontramos en el barrio Campo Amor.
Los efectos de ese fenómeno en Guayabal, cuenta Diana, van desde el desarrollo de zonas comerciales de comida y el auge de la construcción hasta residentes víctimas de la presión inmobiliaria. También hay problemas de convivencia como peleas por los espacios de parqueo en las calles, que cada vez se vuelven más escasos porque muchos de los edificios nuevos no cuentan con lugares propios para los vehículos.
La hegemonía de El Poblado y Laureles
Aunque Guayabal es la zona que más crece porcentualmente en oferta de alojamientos, El Poblado y Laureles todavía son, por mucho, los epicentros del turismo en Medellín. Seis de cada diez espacios disponibles de corta estancia para arrendar en la ciudad, en mayo de 2024, correspondían a lugares que están en alguna de estas dos zonas.
Al analizar los datos de ocupación; es decir, qué porcentaje de esos alojamientos están habitados, encontramos que la tendencia se mantiene con un dominio más amplio de El Poblado y Laureles, y un crecimiento reciente en La Candelaria y Guayabal:
En la calle 43 con carrera 75, en Laureles, está el granero El Vecino, una tienda pequeña con un aviso pálido y dos mesas disponibles. Don Álvaro, el tendero, cuenta que el negocio existe hace 60 años y que no tiene pensado irse del barrio. Algunas cosas han cambiado: ahora atiende a más extranjeros que llegan a comprar, pero también a los vecinos de toda la vida que arriman por un pan con quesito y una gaseosa.
Arriba de su negocio no hay nada (todavía), pero afuera, a media cuadra, la cotidianidad del sector se ha transformado: torres de edificios nuevos, avisos de “se arrienda”, cafés de autor, dos restaurantes a la carta, el local de una ‘artista capilar’, un Barbershop y un Market club con letrero escrito en letras doradas.
Ese auge de alojamientos turísticos en Laureles también tiene dos caras. Por un lado, la explosión comercial de la avenida Jardín y sus alrededores, con restaurantes y bares que ofrecen platos de muchos lugares del mundo; por el otro, que se deterioren vínculos vecinales y que en muchos edificios sea tensa la convivencia entre residentes y visitantes.
Esto último es parte de lo que siente Ana Sofía Buriticá, periodista y residente de esa zona. De los ocho apartamentos que tiene el edificio donde vive, cuatro se alquilan en Airbnb. La otra mitad están ocupados por residentes.
“Hay una pérdida de lo colectivo y de importancia por el lugar que se habita. La seguridad también nos preocupa porque han ocurrido situaciones graves y no hay unas normas muy claras entre las personas que rentan los apartamentos, y todo el tiempo entra y sale gente desconocida. Hemos tenido conversaciones con la administración, pero igual esto afecta la vida comunitaria y el buen vivir”, dice Ana Sofía.
‘Llega lo que se ofrece’
Alejandro González Uribe es desarrollador inmobiliario y hotelero. La empresa familiar en la que trabaja opera varios hoteles en Medellín y adelanta proyectos turísticos de nicho: un edificio exclusivo para nómadas digitales, otro para deportistas y un hotel-spa insonorizado que prioriza el descanso. Habla del turismo como un negocio en el que hay que cualificar la oferta y diversificar los planes culturales para evitar que los turistas lleguen buscando solo rumba.
Según González, “la vivienda tradicional y el hospedaje turístico son el agua y el aceite. Al turista por lo general le importa poco el resto de la gente porque, además, está pagando y cómo le van a decir que no haga algo. Es difícil porque para los turistas, y no solo en Medellín, cualquier día es sábado y te arman una fiesta porque se van al otro día”.
El Sistema de Inteligencia Turística de Medellín reporta que entre 2022 y 2024 han llegado a la ciudad más de dos millones de turistas provenientes del extranjero. De ese total, un 90% señalaron que llegaron por vacaciones, recreo y ocio, y apenas el 10% restante por otras razones como negocios y trabajo (6%), eventos (2%) y temas de educación (1%), entre otros.
En marzo pasado el Concejo de Medellín aprobó la creación de la Secretaría de Turismo. Semanas después el alcalde, Federico Gutiérrez, nombró a José Alejandro González Jaramillo como el primer secretario de esa dependencia y le encargó la misión de “trabajar por un turismo de calidad, potenciando las industrias emergentes que ya están detonando el desarrollo de la ciudad, como la música y las expresiones audiovisuales (…) potenciar el turismo ecológico, la gastronomía y la cultura”.
En varias entrevistas y declaraciones públicas, el secretario se ha referido al turismo como la “industria de la felicidad”, ha celebrado que aumenten las cifras de camas de hotel y de viviendas de alquiler turístico porque “demuestra la confianza de los inversionistas en la ciudad” y ha invitado a la gente de Medellín a abrazar, acoger y ayudar a los turistas. Lo buscamos para preguntarle por las estrategias para cualificar esa oferta turística en la ciudad y para combatir problemas como los delitos sexuales contra menores de edad, en contextos de turismo, pero hasta el momento de publicar esta historia no nos había dado respuesta.
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Claudia es pensionada, vive en Belén y junto a su hija Laura decidió en 2017, en medio de una crisis económica, acondicionar una habitación en su vivienda para explorar una nueva fuente de ingresos: alojar turistas. Cuentan que la apuesta siempre fue ofrecer un lugar tranquilo y que hubiera interacción entre la visita y las anfitrionas.
Han pasado más de siete años y por su hogar han pasado más de 100 visitantes de muchas edades y de lugares tan distantes como Macedonia, Rusia e Italia o más cercanos como Perú o Argentina. Las estancias prolongadas (tres, cuatro meses) de algunos han borrado a veces esa frontera difusa entre turistas y residentes temporales. Con algunos de ellos han compartido paseos familiares con fiambre, caminatas ecológicas y fiestas de fin de año.
Hablamos con ellas en la sala de su casa sobre lo que significa ser anfitrionas, sobre la confianza y sobre acercarse a otras culturas por medio de tantas historias. En medio de la conversación aparece Pierre, el francés que por estos días se queda en su casa, y les dice en un español machacado que está pensando quedarse un mes más en la habitación que les tiene alquilada. Hará la solicitud por Airbnb pero quería decirles primero para que le avisaran si había algún inconveniente.
“Siempre he creído que desde lo que se ofrece, llega. Si tú ofreces un ambiente familiar, un compartir con locales, un intercambio cultural y un precio justo llega gente diferente, pero si lo que ofreces es prostitución, fiesta, restaurantes súper caros, es otra cosa”, dice Laura.
Para ella, parte de los efectos peligrosos del turismo masivo son una responsabilidad compartida: “La cultura paisa siempre queriendo ganarse unos pesos de más ha hecho que la gente local se vaya de algunas zonas y que la oferta en muchos casos se acomode a un tipo de extranjeros que les dan más dinero. Eso explica muchas cosas”.
