La revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) comenzó su trámite interno antes del debate público y político. La Alcaldía de Medellín espera radicar este proyecto en el Concejo en el primer semestre de 2026. En medio, dudas sobre las garantías de participación y la urgencia del déficit de vivienda que arrastra una ciudad que sigue expulsando a sus habitantes.
Según la voz experta que esté al otro lado de la línea hay una comparación diferente —y útil— sobre lo que representa un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en una ciudad como Medellín:
—La biblia para los católicos.
—Las reglas de juego de la ciudad.
—El manual de convivencia.
—Los planos de una casa.
Una definición de diccionario dirá que un POT es un “Instrumento del ordenamiento del territorio, que tiene por objeto complementar la planificación económica y social con la dimensión territorial, racionalizar las intervenciones sobre el territorio y orientar su desarrollo sostenible”. Así lo explica el Plan de Desarrollo 2024-2027 de la Alcaldía de Medellín.
Es decir que ese instrumento regula el uso y la ocupación del suelo con fines sociales, urbanísticos y ambientales, y define herramientas para que las autoridades promuevan y hagan cumplir esas reglas.
En palabras sencillas: regular dónde y qué se puede —o no— construir. Aplica para una casa en un barrio popular en la que una familia quiere usar el aire para levantar un segundo piso, para una vivienda o un lote al que le quieran cambiar su uso a local comercial, y para un proyecto inmobiliario con torres de 30 pisos y apartamentos que venden a 10 millones de pesos el metro cuadrado.
“Un POT es como el diseño de una casa. Es la organización física de cómo se quiere ordenar una ciudad y un territorio. No es que necesariamente esté desordenado, pero hay que organizar las funciones, la ocupación del territorio de forma que sea sostenible y que se haga de la mejor manera posible. Entonces, eso involucra los recursos naturales, la conservación del medio ambiente, evitar las zonas de riesgo y decidir sobre cómo organizar la ocupación que hacemos del territorio”, explica Juan Carlos García Bocanegra, arquitecto, docente universitario y experto en planeación territorial.
Instrumento técnico y político
Pensarse la organización urbanística de las ciudades de Colombia en clave de planes de ordenamiento territorial no es un capricho o un embeleco del político de turno. Fue la Ley 388 de 1997 la que dictó el marco jurídico de estos instrumentos y ordenó a los municipios de más de 100 mil habitantes diseñar las reglas de juego del desarrollo físico y la utilización del suelo. Esa ley y varios decretos posteriores determinan cada cuánto puede haber revisiones y los tres alcances que tienen esos ajustes: de corto, mediano y largo plazo.
Le preguntamos al Departamento Administrativo de Planeación (DAP) por la intención de actualizar el POT en esta vigencia. Nos dijo que el proceso ya empezó las fases preliminares y que esa actualización fue incluida en el Plan de Desarrollo 2024-2027:
“El Distrito de Medellín se encuentra ante una revisión y ajuste de mediano plazo del POT. Actualmente estamos en la etapa de formulación que implica revisar los datos, los proyectos, la información que recogió el DAP y el conglomerado, de lo que funciona y lo que no (…) así como la información que pasan los sectores y la comunidad para elaborar una primera versión de la revisión”.
El proyecto de acuerdo, que debe ser aprobado por el Concejo de Medellín, sería radicado ante esa corporación durante el primer semestre de 2026.
Esa revisión de mediano plazo, explican los expertos, tiene un alcance limitado. No puede cambiar aspectos estructurales como la idea de que Medellín sea un ciudad compacta que busca crecer hacia adentro, ni otros aspectos centrales como la clasificación del suelo (determinar qué es rural y qué es urbano) o crear nuevas áreas de expansión.
Un resumen y un ejercicio de simplificación sobre un procedimiento tan complejo dirá que todo empieza con el diagnóstico de la Alcaldía. Luego, la formulación de una propuesta de revisión, los procesos de socialización y participación ciudadana, y un paso por el Consejo Territorial de Planeación. Después, pasa por las autoridades ambientales y finalmente va, en un máximo de 90 días, al Concejo de la ciudad.
“Medellín ha sido muy juiciosa, a diferencia de otras ciudades más pequeñas, que quizás no han tenido los recursos que se requieren, en ir haciendo esas actualizaciones, ir incorporando instrumentos e ir ensayando cosas, porque esto es relativamente nuevo en el ordenamiento del país y hay un proceso natural de maduración de ese instrumento”, cuenta Natalia Castaño, arquitecta, magíster en Paisaje y directora del Centro de Estudios Urbanos y Ambientales (Urbam) de Eafit.
El primer POT en Medellín fue el Acuerdo 62 de 1999, luego, hubo una primera revisión de mediano plazo en 2006, durante la alcaldía de Sergio Fajardo. Y el POT que se encuentra vigente fue aprobado en 2014, en la administración de Aníbal Gaviria. Este último es el que se encuentra en revisión.
Para el urbanista García, no es gratuito que la ley denomine al POT como un ejercicio técnico-político: “Es una mezcla de las dos cosas. Es técnico porque se evalúan las condiciones del territorio, de dónde se puede crecer y, en últimas, esto regula la construcción. Por otro lado, es un ejercicio político, en el buen sentido de la palabra, porque la participación social es fundamental para la apropiación del POT y que se conozca, se respete y se sostenga”.
Pero es un asunto político, también, porque impone una visión de ciudad.
«El POT de las oportunidades»
Actualizar el POT ha sido una apuesta de Federico Gutiérrez desde que volvió a ser candidato. En agosto de 2023, en plena campaña, Gutiérrez se reunió con la junta directiva de Camacol. Recibió un decálogo con diez propuestas y prometió revisar ese instrumento de planeación. El entonces candidato dijo en esa ocasión: “Trabajaremos sobre las acciones que nos permitirán detonar el empleo y la vivienda en Medellín y el área metropolitana, por eso proponemos el POT de las oportunidades, que facilite la norma (…) Y ahí será importante revisar la norma urbanística y la posibilidad de hacer modificaciones a mediano plazo”.
Con esa visión de flexibilizar la regulación coincide el gremio de los constructores, sector económico que se ubicó en el primer lugar entre los financiadores de la campaña de Gutiérrez. Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, dice que simplificar la norma en la revisión del POT puede ayudar a combatir el problema estructural de déficit habitacional que acumula la ciudad y que responde a factores como el precio de los suelos, la topografía compleja, la falta de incentivos a la construcción, la presión inmobiliaria por el turismo y las gabelas en municipios vecinos:
“Solo Medellín tiene un déficit de entre 50 mil y 60 mil viviendas. Es estructural porque no se merma y porque con lo que se está construyendo, que son entre 4 mil y 5 mil viviendas al año, no se alcanza a mermar el déficit; por el contrario aumenta cada año”.
Para García Bocanegra, uno de los retos principales del alcalde será combatir la especulación con los suelos y encontrar un punto medio entre la idea de favorecer la construcción, pero no a cualquier costo.
“Yo creo que todo lo que se puede hacer desde la norma a favor de los constructores, ya se hizo. El gobierno de Daniel Quintero rebajó las obligaciones [urbanísticas] en un 50 %, les han quitado el aporte de vivienda social y tampoco eso ha logrado que se haga más vivienda (…) el alcalde se la debe jugar por un plan en donde no quede como el que simplemente le está haciendo la tarea a Camacol”.
El urbanista Jorge Pérez comenta, medio en broma medio en serio, que más que cambiarlo, “el POT hay que estrenarlo”. Pérez lideró en 2014, como director de Planeación, la única actualización de largo plazo que ha tenido ese instrumento en Medellín:
“Esta es una ciudad que se ha encarecido mucho a nivel predial, y el valor de las tierras y de los suelos. Alcanzar los equilibrios económicos y financieros para quienes hacen inversión inmobiliaria aquí se volvió muy complejo. Además, Medellín depende casi que estructuralmente de renovación urbana, no solo por el POT como algunos dicen, sino porque es la realidad del territorio para que haya grandes desarrollos”, asegura. Eso, sumado a otros factores externos como el encarecimiento de los insumos de la construcción hace que, a su juicio, sea difícil ejecutar proyectos de gran calado.
A ese encarecimiento, que ha expulsado a miles de personas que no pueden pagar el valor de la vivienda en Medellín, se suma la exclusión de quienes no tienen condiciones para acceder a vivienda digna y se ven forzados a construir de manera informal en las laderas. Según el actual Plan de Desarrollo, el 6.8 % de la ciudad presenta un crecimiento informal, en su mayoría en zonas de alto riesgo no mitigable.
El arquitecto Carlos Alberto Montoya, experto en vivienda social, atribuye ese crecimiento de la informalidad a dos grandes pendientes que deberán discutirse en esta actualización del POT: los vacíos en renovación urbana y en mejoramiento de barrios por falta de liderazgo —y de gestión— de las últimas alcaldías:
“El plan de ordenamiento no ha jerarquizado el atributo vivienda como un atributo estructurante tan importante como el río, las quebradas o los cerros. Si usted no cuida la oferta de vivienda, esa vivienda se le mete en las quebradas y en los cerros, que es lo que está pasando. La alcaldía debe preguntarse cómo hacer renovación urbana del centro y el río norte con viviendas económicas para trabajadores y para clase media, y el mejoramiento de barrios con el Isvimed, en alianza con los comités de vecinos y juntas de acción comunal”.
«Un POT no se hace para los constructores»
El pasado 27 de marzo, el alcalde asistió a la asamblea anual de Camacol. En su intervención volvió a referirse a la actualización del POT y mostró un cronograma tentativo que va hasta 2026 y que era inédito hasta ese evento (aunque aún no ha sido publicado en los canales oficiales de la Alcaldía). La directiva del gremio le entregó otro documento con recomendaciones y con su visión de lo que la revisión del POT debería incluir para dinamizar esa industria. “Nosotros sugerimos, pero el alcalde y el Concejo deciden”, nos dijo el gerente Loaiza.
Pérez, exdirector del DAP, enfatiza en que un POT “no se hace para el sector inmobiliario y el sector constructor, que es una idea que está entre líneas y que esta alcaldía nos está vendiendo de una manera muy fuerte. El POT se hace para toda la ciudad”. Pérez reconoció que esos gremios son muy importantes en este proceso, porque sus conceptos técnicos brindan un marco para desarrollar espacios y servicios urbanos que la sociedad necesita, pero aclaró que “ese proceso reviste una complejidad mayor”.
Esa complejidad tiene que ver justamente con los factores de exclusión que estos instrumentos de planeación tendrían que atender. Y es que mientras la Alcaldía se reúne y recibe propuestas de los gremios, no está clara la ruta para que los sectores populares tengan una verdadera participación y confronten los intereses de inversionistas y voceros del sector inmobiliario.
“Una tensión que veo en este proceso es que aunque cada vez hay más norma y hay más institucionalidad, se hace más difícil que los procesos de participación ciudadana, comunitarias y sociales realmente tengan posibilidad de incidencia, que esa discusión efectivamente se vuelva común, se vuelva pública”, dice Fernando Zapata, politólogo y magíster en procesos urbanos y ambientales, docente universitario y coordinador del proyecto de derecho a la ciudad, de la Corporación Región.
Para Zapata, esa dificultad en la participación real de este proceso ni siquiera tiene que ver con lenguaje técnico que dificulta que algunas personas y organizaciones se interesen por la discusión. En el fondo se trata de una disputa política por quienes influencian la planeación urbana: “Cada vez se va haciendo menos densa la conversación y, me parece a mí, hay menos disponibilidad del sector público para asumir esas discusiones públicas y lo que significan las posturas críticas desde sectores populares que reivindican otras cosas”.
Procesos inclusivos y la necesidad de mirar al norte
Natalia Castaño, de Urbam, plantea que otro de los retos que deben tenerse en cuenta en la discusión que empieza es que desde el Distrito se deben impulsar proyectos de vivienda para todos los estratos: “Tenemos que entender que en nuestra ciudad en sí misma tiene que promover procesos de renovación del suelo que ya tiene, pero también propiciar procesos de inclusión, porque si solo hacemos renovación para estratos altos pues vamos a estar generando un déficit adicional”.
Para ella hay que proponer otras maneras de renovar que incluyan vivienda social o prioritaria y no expulsar más población. “Cuando hablamos de renovación en zonas industriales, pues digamos ahí no hay una afectación a la población existente porque estamos haciendo un cambio de uso económico. Ahí siempre hay que poner en contrapeso las decisiones de gobierno y de desarrollo que nos han hecho aumentar ese déficit”.
El proceso público apenas empieza y habrá cerca de un año de propuestas, debates y ajustes por delante. Fernando Zapata insiste en un concepto sobre el que —seguramente— volverán quienes buscan incidir en la planeación urbana desde lo popular y lo comunitario: la desigualdad socioterritorial.
“¿Cómo se piensa una ciudad alrededor de cómo atendemos los problemas más graves? Hay cosas tan paradójicas como que buena parte de las obras, proyectos y planes desde 2014 se han centrado, sobre todo, en el centro de la ciudad y un poco hacia el sur, mientras que el norte y sobre todo los barrios populares, que son los que más necesitan, no se ha implementado casi nada. Ni siquiera estudios previos, estudios de riesgo que permitan determinar con claridad dónde se puede construir y dónde no”.
Quedan en el aire más retos. Uno, en el que coinciden varios de los expertos consultados, es el papel protagónico que debería asumir la EDU como gestor inmobiliario en proyectos de renovación urbana. Otro, la capacidad institucional para gestionar el riesgo en una ciudad que hoy sufre las consecuencias de la crisis climática. La discusión apenas comienza y muchas preguntas saldrán a flote de aquí a que se radique el proyecto de acuerdo en el Concejo de Medellín.
