Un pequeño grupo de menos de 100 operadores concentra buena parte del mercado de las viviendas turísticas en Medellín. Esto contradice a Airbnb, que durante la discusión del POT trató de imponer el argumento de que se trata casi exclusivamente del medio de subsistencia de pequeños emprendedores. Algunos análisis sostienen que la misma regulación concentrará aún más el negocio.
Juan David Ortiz Franco y Manuela Garcés Saldarriaga
Extracción y análisis de datos: Jairo Sarmiento
Con corte al 29 de octubre de 2026, de acuerdo con datos del Registro Nacional de Turismo (RNT), en Medellín operan 8.761 viviendas turísticas, es decir, espacios privados que destinan la totalidad o algunas de sus habitaciones a la prestación de servicios de alojamiento temporal. El 27 % de esos negocios (2.344) está en manos de solo 95 operadores. (Vea la explicación metodológica al final)
Esos números se pueden traducir en una idea simple: más de una cuarta parte del negocio de la vivienda turística en Medellín, que funciona mayoritariamente por medio de la plataforma Airbnb, está concentrado en el 2 % de las personas o empresas que operan ese mercado. Entre tanto, menos de la mitad, el 41% de los registros, corresponden a personas que operan solo un alojamiento.
Los datos confrontan, por lo menos en parte, una idea que reprodujo Airbnb en medio de la discusión por la actualización de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín que aprobó el Concejo de la ciudad el pasado 4 de noviembre: que el negocio de la vivienda turística es de pequeños emprendedores y que, por tanto, la regulación afecta a personas que alquilan sus espacios para generar algunos ingresos.
Por ejemplo, en julio pasado esa empresa publicó en Newsroom, su propio sitio de noticias, un informe que tituló así: “Familias en Medellín y Antioquia generaron ingresos complementarios en 2025 a través del turismo de estadías cortas en la plataforma Airbnb”.
La nota, reproducida luego en numerosos medios de comunicación, complementó el titular con un dato y una afirmación: “Los anfitriones en la plataforma Airbnb en la ciudad generaron ingresos en total superiores a los $435 mil millones, una cifra que representa no solo una fuente de ingresos complementarios para miles de familias, sino también un dinamizador de las economías de barrio”. Pero omite cualquier mención a los grandes inversionistas y a los operadores profesionales que se llevan una parte significativa de los recursos que generan las rentas cortas.
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¿Cómo funcionan los operadores?
Los datos del RNT no corresponden a los propietarios de los predios, sino a quienes figuran como responsables de ese registro que es una condición obligatoria para operar. Por ese motivo, en ese censo que está a cargo del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo pueden estar los dueños de las viviendas que se hacen cargo por su cuenta del negocio de rentas cortas o compañías que reciben los inmuebles y, a cambio de una comisión, se ocupan de su gestión.
Ledys López, ex subsecretaria de Turismo de Medellín y profesora e investigadora del Colegio Mayor de Antioquia, asegura que ese dato del 27 % de los registros en manos del 2 % de las personas naturales o jurídicas registradas corresponde a una tendencia global: “Está alineado con lo que pasa en el mundo. Finalmente la vivienda turística se ha convertido en un negocio de operación de alojamiento y han cambiado las reglas. Ya no son propietarios individuales sino que se han ido conformando empresas que se dedican a esa operación”.
El negocio incluye diversas modalidades que van desde la publicación en plataformas digitales y la difusión de los anuncios, hasta la ejecución de reformas, la instalación de mobiliario, y los servicios de aseo y mantenimiento. Algunas empresas combinan la gestión con inmuebles propios e incluso con inversiones millonarias para la construcción de edificios enteramente dedicados a las rentas turísticas.
(Vea también: Aquí no hay quien viva: ¿por qué se dispararon los arriendos en Medellín?)
Pese a las diferencias que pueden existir en los modelos de negocio, de acuerdo con varias fuentes consultadas por El Armadillo, el estándar del mercado consiste en que el propietario equipa su vivienda según los requerimientos del operador; y este, a su vez, lo incluye en sus catálogos propios y en plataformas como Airbnb.
“Los operadores más grandes hacen una administración que realmente se ha profesionalizado. Vos delegás y ellos te pagan un porcentaje fijo independiente de por dónde rentan. Incluso van y te representan en las asambleas de copropietarios de los edificios, se saben el reglamento de propiedad horizontal, se lo estudian y son buenos manejando conflictos”, nos dijo una persona que conoce de cerca ese negocio, pero que nos pidió no publicar su nombre.
A cambio, el porcentaje de la comisión con la que se quedan los operadores ronda el 12,5%, pese a que una de esas fuentes nos aseguró que en los últimos meses algunos están ofreciendo tarifas más bajas. En todo caso, a la plata que luego recibe el propietario se le restan todos los gastos de actividades como el aseo, los daños y cualquier otro costo que se desprenda de las rentas.
Ese modelo facilitó durante varios años la entrada al negocio de capitales que vienen del exterior, aunque la revaluación del peso ha golpeado no solo los niveles de ocupación de vivienda turísticas, sino el atractivo para los inversionistas.
“Si vos les pagás, ellos te ponen su arquitecto y su diseñador de interiores. Te exigen un estándar hotelero: todo muy IKEA, muy hippie chic. Y funciona porque muchas veces ese cliente que les entrega una propiedad es un colombiano que vive afuera o son extranjeros que tampoco viven acá y no pueden irse para Tugó a comprar un sofá”, dijo la misma fuente que conoce en detalle el funcionamiento de varios operadores.
Por ejemplo, el énfasis de Casacol, uno de los operadores más grandes, expone el mecanismo: la compañía asegura haber trabajado para más de 300 inversionistas extranjeros, haberles ayudado a “comprender las implicaciones fiscales y las cuestiones bancarias en Colombia” y aclara que no es necesario que los propietarios tengan una cuenta bancaria en el país: “Podemos enviar sus fondos a donde prefiera desde nuestra cuenta en Estados Unidos”, explica esa empresa.
Esta imagen hace parte del portafolio de Casacol. Allí, ese operador explica, en inglés, su oferta diferenciada para residentes en el extranjero. Destaca aspectos como las cuentas bancarias en el exterior y la asesoría en asuntos de impuestos.
Eso, al mismo tiempo, ha impactado el negocio de la construcción y generado encadenamientos que involucran también a los operadores: “La mayor restricción hasta ahora han sido los reglamentos de propiedad horizontal, entonces el modelo de mercadeo de muchas constructoras desde hace años es venderles a gringos o a colombianos en el exterior. Reciben los pagos afuera en dólares y construyen edificios solo para esto. Los títulos se hacen acá, pero la plata solo se mueve afuera y cuando quitás la barrera de la viejita o la administradora cansona, la rentabilidad es mucho mayor. La parte fea es el capital no declarado”, agregó la misma fuente.
Luis Miguel Acevedo, fundador del operador Smart Home, el décimo más grande de la ciudad (con 49 registros en el RNT), lo explica a partir de su propio modelo de operación que comenzó, según dice, tomando en arriendo de largo plazo apartamentos “viejos que el mercado había dejado de lado” y que ya nadie quería para vivir: “Piense en un quinto piso sin ascensor. Los arrendábamos a 10 años, los remodelábamos y los volvíamos a poner a producir como vivienda turística. Es decir, recuperábamos o reciclábamos vivienda que estaba muerta. Luego compramos algunas unidades, y con el tiempo construimos un modelo de gestión eficiente que hoy aplicamos también a apartamentos de terceros”.
¿Quiénes mandan en el negocio?
De acuerdo con los datos del RNT, en la actualidad la lista de operadores la lidera Housy Host, que funciona con dos razones sociales que tienen un mismo representante legal: Julián Espinosa Montoya. A nombre de Metric Host S.A.S. aparecen 184 registros en el RNT; y otras 80 están vinculadas a Housy Metropolitan SAS.
Uno de los grandes proyectos de Housy es la operación exclusiva de Dharma Dual Living, un edificio en Sabaneta que se encuentra en etapa de ventas y es construido por Grupo Colviva. Ese promotor tiene con DaviArena un acuerdo para que sea presentado como el alojamiento oficial de ese nuevo escenario de conciertos. Solo allí están proyectados 320 nuevos apartamentos para vivienda turística en el Valle de Aburrá.
El top tres del RNT en Medellín lo completan Jalo Rent SAS con 113 registros e In House Real Estate SAS, que tienen a su nombre otros 80.
Detrás de varias de estas compañías hay inmobiliarias y constructoras. Casi la mitad de las acciones de Jalo Rent —operador que concentra 49 de sus 113 viviendas en el edificio Go Living (El Poblado) y otras 49 en Kyux Studios (Laureles)— pertenecen a Proyecto San Cristóbal, una constructora bogotana de edificios residenciales creada en 2014. Su representante legal, Carlos Alberto Torres Escallón, también está al frente de Tectum Construcciones e Inversiones Promonova, ambas en el sector inmobiliario y constructor. Otro 47,5 % es de la constructora Sumas y Rentas S.A.S., una sociedad creada en Medellín en 2024, y el 5 % restante es del representante legal de Jalo, Nicolás Ulloa Avendaño.
Por su parte, iHost Rent, con 53 registros, tiene como única accionista a Indika Inmobiliaria. Ambas sociedades comparten gerente: Andrés Alejandro Murillo Echeverri. Este último operador se constituyó en diciembre de 2023 con un capital de un millón de pesos, tiene 50 de las viviendas que gestiona en el edificio Grand by Linares, en El Poblado, y reportó cero empleados en 2025.
Entretanto, en Level Hospitality, la sociedad a través de la cual opera Casacol, el 24 % de las acciones pertenece a Abigail Investments, representada por el inversionista canadiense Bradley H. Hinkelman. Esta última era la sociedad controlante del Hotel Gotham, donde en marzo de 2024 fue encontrado el estadounidense Timothy Alan Livingston, junto a dos niñas de 12 y 13 años que habrían sido víctimas de explotación sexual.
El listado ofrece otras conclusiones: son 61 las empresas operadoras que cuentan con 10 o más registros. De estas, poco más de la mitad se constituyeron desde 2022, cuando comenzó el boom turístico de la ciudad. Y del total, 33 operadores tienen representantes legales extranjeros.
Pero hay un detalle muy importante: como decíamos, este listado de operadores está construido con base en la información del Registro Nacional de Turismo. Sin embargo, si se analizan fuentes no oficiales el orden y el número de propiedades que gestiona cada una de esas empresas puede tener cambios sustanciales. Por ejemplo, en la plataforma Airdna —una herramienta que ofrece datos con base en los anuncios de Airbnb— el primer lugar en la ciudad se lo lleva Casacol con 350 propiedades a su cargo. Housy aparece en segundo lugar con 194 y en tercer lugar está Waloja Property Management. El caso de este último es ilustrativo sobre la variación en los datos: mientras en Airdna aparece con 187 registros, en el RNT tiene uno solo.
Las razones para esa disparidad pueden ser muy diversas. Van desde irregularidades con el cumplimiento de la obligación de registro ante Mincomercio y mecanismos para evadir la carga de los documentos requeridos en plataformas como Airbnb, hasta situaciones en las que un mismo inmueble se subdivide en múltiples anuncios: “La ley exige un RNT por cada vivienda turística, pero hay excepciones cuando tengo una sola matrícula inmobiliaria, por ejemplo una casa, y rento de manera independiente diferentes habitaciones. Ahí podría tener un solo RNT”, explica Ledys López.
¿El POT puede concentrar (más) el mercado?
“La actividad de compartir espacios puede representar una fuente complementaria de ingresos para las familias”, dijo Fiamma Zarife, gerente general de Airbnb para Sudamérica, en una declaración incluida en la nota de Newsroom que destacaba en julio el crecimiento de ese mercado. Pero como decíamos, la estrategia de Airbnb para oponerse a la regulación parece haber excluido de la ecuación a los grandes operadores.
No obstante, entre los argumentos de otros actores que se opusieron a lo definido en el POT sobre vivienda turística surgió un aspecto que apunta, justamente, a la concentración del mercado. Camilo Guzmán, director ejecutivo de Libertank, una de las organizaciones que junto a gremios como Fenalco confrontó la regulación, lo explicó así en una columna de opinión publicada en septiembre:
“Confinar la actividad a esa franja crea un oligopolio geográfico: disparará los precios dentro de ella, acelerando la gentrificación que dice combatir, y destruirá el valor patrimonial de lo que queda fuera. Además expulsa al pequeño inversionista, esa familia que arrienda una habitación como ingreso extra, y le alfombra el camino al gran desarrollador de la zona permitida, es una medida profundamente regresiva”.
Luis Miguel Acevedo, de Smart Home, coincide con esa perspectiva, pero asegura que el sector que realmente se verá beneficiado es el hotelero: “La pregunta que hay que hacerse es quién gana con esto, y la respuesta es que ganan las grandes cadenas hoteleras. A un hotel no le importa que lleguen menos turistas a la ciudad, siempre y cuando esté lleno y pueda cobrar tarifas más altas. ¿Y quién pierde? El pequeño propietario que invirtió en un apartamento como ahorro para su vejez y que ahora queda por fuera o empujado a la informalidad”.
(Vea también: La visión de ciudad que se disputa en la revisión del POT de Medellín)
Sin embargo, para comprender el alcance real de ese argumento hay que detenerse en lo que quedó aprobado en la actualización del POT sobre vivienda turística. La gran novedad está en la prohibición en las zonas de media mixtura, con unas pocas excepciones. Pero para entender el escenario que viene dividamos el asunto en tres puntos:
Primero, se mantiene la restricción para que las viviendas turísticas operen en zonas de baja mixtura, es decir, en los lugares de uso casi exclusivamente residencial y cuyo comercio se enfoca en el abastecimiento y los servicios para residentes. Esto realmente no es nuevo: el POT de 2014 ya restringía esa actividad en estos lugares y, por tanto, todas las viviendas turísticas ubicadas en zonas de baja mixtura —que según algunos cálculos son cerca de 3000— están incumpliendo una norma vigente hace 12 años.
Segundo, y aquí está la novedad más importante: el POT que acaba de ser aprobado, con 18 votos a favor y tres en contra, prohíbe la creación de nuevas viviendas turísticas en las zonas de mediana mixtura, que son aquellos lugares donde se combinan viviendas con comercio y servicios de mayor dimensión.
La nueva prohibición en esos lugares de la ciudad exceptúa las zonas de desarrollo orientado al transporte (DOT) que son, por ejemplo, los lugares cercanos a estaciones del metro, donde es mayor la actividad comercial. Pero hay un elemento clave: allí, en la media mixtura, se preserva el uso establecido, lo que implica que las viviendas turísticas que ya existían no tendrán que dejar de operar.
Y tercero, el POT permite la creación de nuevas unidades dedicadas al turismo en las zonas de alta mixtura, donde predominan los servicios y el comercio a gran escala. Allí, conviven entre otras actividades edificios dedicados a las rentas cortas con hoteles, restaurantes y discotecas, centros comerciales y grandes almacenes. Para revisar el mapa que detalla la división de la ciudad en zonas de baja, media y alta mixtura dé clic en este enlace.
El concejal Andrés Tobón, que lidera la bancada de Creemos —movimiento del alcalde Federico Gutiérrez— y fue el coordinador ponente del proyecto de acuerdo que fue aprobado el 4 de noviembre, pone en cuestión el argumento sobre la concentración del mercado. Según dice, hay que considerar lo que se decidió sobre el potencial de construcción de vivienda turística en zonas de alta mixtura y de media mixtura con desarrollo orientado al transporte: “La proyección de vivienda nueva posible [en esas zonas] está entre 125 mil y 150 mil. No tienen que ser edificios completos de vivienda turística, pueden ser apartamentos. Entonces no veo cómo esto pueda convertirse en un elemento que concentre aún más la vivienda turística que ya está bien concentrada”, dice.
Y allí, en esos edificios que son concebidos, construidos y destinados completamente a ese negocio hay pistas sobre los intereses en juego. De acuerdo con los datos del RNT, en solo seis edificios: cuatro en El Poblado, uno en Laureles y uno en La Candelaria, muy cerca del centro Comercial San Diego, están registradas 745 viviendas turísticas. Eso es el 8 % de todas las que operan hoy en la ciudad.
Esa cifra expone las dimensiones del negocio actual de operadores y constructores que desde hace varios años están modificando el paisaje urbano con sus edificios turísticos. Pero también muestra el camino que puede tomar en adelante ese mercado ante un nuevo panorama de ganadores y perdedores.
Explicación metodológica:
A. Al agrupar los registros del RNT consideramos no solo el nombre o razón social de los responsables de la inscripción, sino los correos electrónicos aportados. Si bien en muchos casos el registro de responsables está bien diligenciado, en muchos otros esa información no permite establecer realmente qué empresa o persona fue la encargada del registro.
B. Como se explica en el informe, en algunos casos en el RNT puede aparecer un solo registro por un inmueble que, sin embargo, está dividido y se renta por separado. Esto puede generar disparidades en las cifras reales de operación.
C. En plataformas como Airdna hay variaciones sustanciales en los datos de algunos operadores frente a lo reportado en el RNT. Esto puede responder a factores diversos que incluyen lo mencionado en el punto dos o incluso el posible incumplimiento de la obligación de registro.
D. El RNT no permite diferenciar entre una habitación que se renta en una casa donde habita de forma permanente una familia, un apartamento turístico que fue construido o reformado para dedicarse exclusivamente a esa actividad o una mansión de lujo donde pueden hospedarse decenas de personas.
